XX林场12套合同审查并出具法律意见书

一、案例基本信息采集

案例类型:律师非诉讼案例

业务类别: 合同审查                                 

案件代理时间:2016                                    

代理律师姓名:  陈运生、苏慕红                             

律师事务所名称:  广东365棋牌官网电脑版客服_365棋牌老虎机小玛丽爆_棋牌365              

供稿:(实名,单位+姓名)                        

审稿:(实名,逐级)                                   

检索主题词: 合同审查  林场  土地承包                        

(备选检索主题词:如律师、刑事、行政、经济、公司、金融证券保险、建筑房地产、知识产权、劳动、婚姻家庭、非诉讼、案例)

二、案例正文采集

XX林场12套合同审查并出具法律意见书

【案情简介】

XX林场系一国营林场,XX市XX局落实XX林场(以下简称“林场”)开展对林场现有的承包合同进行全面清理,共有尚存在合同期内的土地合同12套。因林场与土地承包(合作开发)企业(个人)一直以来仍在履行合作(租赁)关系的事实,要求结合林场历史问题发生变化的实际情况,按照法律法规的规定和程序,以现有的林场土地承包合同、权属证明等为依据,主要审查承包合同的内容、程序、时限是否具有合法性和合理性,对该12套尚在合同期内的土地合同进行全面审查。

第1套合同中《承包经营合同书》为林场以土地作价的方式与X厂合作开发项目而签订的承包合同,签订时间为2000年5月1日,承包期限为60年。《补充协议(一)》是基于《承包经营合同书》而签订的,承包期限同样为60年。《山地租赁合同书》是林场向XX村委会(以下简称“XX村”)租赁约380亩山地,并将约60亩的山地租给XX村作为建设骨灰堂使用而签订的合同,签订时间为2000年5月1日,租用时间为60年。

第2套合同中《合同书》是林场将林地承包给甲公司作为开发景区使用的承包合同,签订时间为1997年4月3日,承包期限为50年。《补充协议》是甲公司将《合同书》转让给乙公司的合同,签订时间为1998年7月8日,承包期限为50年。

第3套合同是林场将土地发包给XX厂投资建设、经营项目而签订的承包合同,签订时间为1999年1月1日,承包期限为50年。

第4套合同中《承包经营合同书》是林场将土地承包给A公司开发、经营项目的承包合同,签订时间为1996年11月2日,承包期限为50年。《转包合同》是林场将A公司返包给林场的合同全部转包给B公司经营管理而签订的合同,签订时间是2001年3月1日,承包期限为50年。《转包协议书》是A公司与林场签订的《承包经营合同书》和《补充协议》全部转包给B公司而签订的合同,签订时间是2003年3月8日,承包期限为50年。

第5套合同是林场同X公司合作开发XX项目而签订的合同,签订时间为2001年7月1日,合同期限为60年。

第6套合同是林场与X公司合作开发建设庄园而签订的合同,签订时间为1997年10月30日,合同期限为50年。

第7套合同中《合作办厂合同书》是林场划出土地与X公司合办印刷厂而签订的承包合同,签订时间为1996年5月18日,承包期限为30年。两份《转让承包协议》的签订时间分别为1999年8月10日和2009年5月12日。

第8套合同是林场将土地租赁给X厂作为扩大经营场地之用而签订的租赁合同,签订时间为2002年6月30日,租赁期限为41年。

第9套合同中《山地承包合同书》是林场将土地发包给刘某杰作为承包X果园加工场地、仓库的配套和林场的投资而签订的承包合同,签订时间为1991年12月15日,承包期限为50年。《场地租赁合同书》是林场将土地发包给王某办厂而签订的合同,签订时间为1992年6月10日,合同期限为51年。第1份《转让协议书》是王某将其与林场签订的《山地租赁合同书》中剩下的土地转让给刘某武经营而签订的协议书,签订时间为2002年11月8日。第2份《转让协议书》是刘某武将其原与林场签订承受的《山地承包合同》和《场地租赁合同书》转让给王某、卢某而签订的合同,签订时间为2013年4月11日。

第10套合同中《场地租赁合同书》、《场地租赁补充合同》、《场地租赁补充合同(二)》、《场地租赁再补充合同》都是林场将土地租赁给曾某办厂经营而签订的租赁合同,签订时间分别为1992年12月15日、1998年7月27日、2002年10月11日、2002年4月18日,租赁期限分别为60年、50年、50年、50年。《转让合同》为王某将其向林场租用的场地转让给曾某经营而签订的合同,签订时间为1992年12月12日。《补充合同》是林场与曾某签订的将两片土地并入曾某租地界内的合同,签订时间为1992年12月15日。

第11套合同是林场将山地发包给X供销部种植经营而签订的承包合同,签订时间为1997年11月20日,承包期限为20年。

第12套合同是林场将土地发包给陆某经营种养业而签订的承包合同,签订时间为1995年1月20日,承包期限为22年。                                                

【争议焦点】

为落实《关于进一步加强XX市林场管理的工作方案》的要求,结合林场历史问题发生变化的实际情况,全面审查林场尚存在合同期内的12套土地合同的合法性,XX市XX局特委托广东365棋牌官网电脑版客服_365棋牌老虎机小玛丽爆_棋牌365按照法律法规的规定和程序,以现有的林场土地承包合同、权属证明等为依据,全面审查该12套尚在合同期内的土地承包合同的合法性和合理性,并出具法律意见书。

【律师代理思路】

因为该12套合同的签订时间从1991年至2013年,跨度长达22年,相关法律法规在这22年期间经历了颁布、修改和废止等各种情况,每一套合同中的各份合同可能因签订时间的不同而适用完全不同的法律法规,而这12套合同又都是相对独立的合同,所以,我们决定第一步先研究这22年相关法律法规的内容,第二步对这12套合同进行初步研读并进一步查找相关资料和法律法规,第三步对这12套合同进行逐套逐份详细研究并起草表格式意见,第四步对这12套合同进一步研究并起草初步法律意见,第五步对这12套合同进行最后研读并对法律意见进行定稿。                                                 

【案件结果概述】

出具列明12套合同中具体每一份合同的审查意见的《法律意见书》,主要意见摘要如下:

第1套合同中《承包经营合同书》和《补充协议(一)》需经区林业部门同意和省人民政府或市人民政府批准后生效,且承包期限应不超过批准的期限。《山地租赁合同书》需经乡(镇)人民政府批准,区林业部门同意及省人民政府或市人民政府批准和区人民政府及市民政局审批后生效,且合同期限应不超过批准的期限,租用期限超过二十年部分无效。

第2套合同中《合同书》和《补充协议》需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,且承包期限应不超过批准的期限。

第3套合同承包期限应不超过批准的期限。

第4套合同中《承包经营合同书》非农建设部分需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,且承包期限应不超过批准的期限。《转包合同》和《转包协议书》非农建设部分需经区林业部门同意和省人民政府或市人民政府批准后生效,且承包期限应不超过批准的期限。

第5套合同尚未转为建设用地的非农建设部分仍需经区林业部门同意和省人民政府或市人民政府批准后生效,且合同期限应不超过批准的期限。

第6套合同需经区人民政府和市民政局审核同意并报省民政局审批后,取得建设用地批准书并由土地管理部门划拨土地后生效,且合同期限应不超过批准的期限。

第7套合同中《合作办厂合同书》需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,且承包期限应不超过批准的期限。两份《转让承包协议》均需经区林业部门同意和省人民政府或市人民政府批准后生效,且承包期限应不超过批准的期限。

第8套合同需经省人民政府批准,经有关城市规划行政主管部门、有关人民政府土地行政主管部门同意和原批准用地的人民政府批准后生效,且合同期限应不超过批准的期限,租赁期限超过二十年部分无效。

第9套合同中《山地承包合同书》和《场地租赁合同书》均需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,且承包期限应不超过批准的期限。第1份《转让协议书》需经省人民政府批准,经有关城市规划行政主管部门、有关人民政府土地行政主管部门同意和原批准用地的人民政府批准后生效,且合同期限应不超过批准的期限。第2份《转让协议书》尚未生效。

第10套合同中《场地租赁合同书》、《转让合同》和《场地租赁补充合同》均需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,且合同期限应不超过批准的期限。《补充合同》的租赁期限约定不明,且需取得建设规划许可证和建设用地批准书,并由土地管理部门划拨土地后生效,合同期限应不超过批准的期限。《场地租赁补充合同(二)》和《场地租赁再补充合同》均需经区林业部门同意和省人民政府或市人民政府批准后生效,且租赁期限应不超过批准的期限,租赁期限超过二十年部分无效。

第11套合同和第12套合同均是合法有效的。

【案例评析】

XX市为加快城市生态文明建设,落实绿色发展理念,更好发挥各级林场的生态功能,促进经济社会更快发展,落实XX林场对林场现有的承包合同进行全面清理。因历史问题,林场与不少企业(个人)存在土地承包或合作开发关系,本着尊重历史、避免纠纷的原则,且林场与土地承包(合作开发)企业(个人)一直以来仍在履行合作(租赁)关系的事实,现林场历史问题发生变化,XX市XX局要求全面审查林场承包合同的合法性,按照法律法规的规定和程序,以现有的林场土地承包合同、权属证明等为依据,全面清理林场土地承包合同、经营权证以及林场土地承包登记簿等,主要审查承包合同的内容、程序、时限是否具有合法性和合理性。

律师接受委托后,对林场尚存在合同期的12套合同进行了专业、详细的审查,为政府相关部门的决策提供了宝贵意见,为政府相关部门做好林场的土地承包(合作开发)企业(个人)相关工作提供了建议,为维护社会稳定作出了重大贡献。                                                                                                                                             

【结语和建议】

在本案办理过程中,反映出签订承包合同不单单需要重视合同的内容和期限,承包合同签订的程序也非常重要,而这一点很容易被合同双方忽略,希望有关部门加大对承包合同程序的宣传力度,合同双方在签订承包合同时也高度重视承包合同的程序。